土地增值税清算,你不能忽视的几个问题

  众所周知,房地产项目开发周期较长,一般一个项目从规划立项到全部销售完毕至少需要三年时间,土地增值税相对其他税种自身有其很强的专业特点,包括:
  1、宏观调控作用大于财政收入职能
  2、计算复杂(涉及环节多、内容多、规定多)
  3、税率高(最低档30%,对开发商利润影响大)
  4、政策“不清”、强烈的地方特色(各地不统一、有待进一步明确)
  5、行业特点突出(涉及行业知识多)
  6、对会计知识要求高(成本核算、成本与费用的区分)
 
  这些特点都左右着土地增值税清算工作的正确顺利实施,更要求清算人员有着专业的财税知识和丰富的清算经验,土地增值税税率偏高,如对政策把握模糊,不事前进行税收的整体安排,则会造成多缴纳无谓的税款。那么土地增值清算应该注意哪些问题呢?
 
  第一 清算时以发票金额为标准确认收入
  《通知》规定,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。
 
  第二 契税计入“取得土地使用权所支付的金额”
  《通知》规定,房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
 
  第三 质量保证金以是否开具发票作为扣除前提
  《通知》规定,房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质量保证金不得计算扣除。
 
  第四 使用自有资金,开发费用的扣除更具操作性
  为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间,《通知》规定财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。
  土地增值税清算不认可会计准则中关于借款费用资本化的原则,在清算时,对于已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。因此,需要将该处理原则与会计核算、企业所得税汇算清缴作出有效区分。
 
  第五 逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
  《通知》规定,不论房地产开发企业因何种原因,逾期开发缴纳的土地闲置费都不得扣除。
 
  第六 拆迁安置土地增值税计算问题得到明确
  对拆迁安置,《通知》规定了三项具体内容:
  一、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。
  二、开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号文件第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
  三、货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
  第七,转让旧房准予扣除项目的年限得以细化。
  《通知》规定,《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。
  第八,补缴土地增值税不加收滞纳金。
  《通知》规定,纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。
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